新聞でいろいろと報道されていますが、あちこちで様々な算用がされているのを見ると誤解が多いので解説します。
「流山市の区画整理事業用地は簿価百九十一億円に対し、時価は１３・２％の二十五億四千万円」について
この『簿価１９１億円』とは、公社が区画整理事業に先立って、自社の展開用地（土地分譲や賃貸住宅経営など）のため、また「つくばエクスプレス」の鉄道用地として、買収をした土地１５．３ｈａの土地の買収価格＋金利もろもろの価格を指します。ですから投資額と言ってもいいでしょう。
次に『時価２５億４千万円』は、先行買収したこの１５．３ｈａを昨年暮れに不動産鑑定をした評価額であるということです。（詳しくは、この中から鉄道用地として売却した土地もありますので、正確ではありませんが、まぁ、こういうことです。）これは、現時点で事業を凍結して、現状の土地を売却したらいくらになるかという処分額です。
つまり投資した金額と財産を処分した場合の評価額の両者の価格を比べると１３．２％に資産価値が目減りしているということらしいのです。
ですから、公社が自分の商売用＋αに取得した用地が、現時点では、焦げ付いているということを指すモノであって、区画整理事業での整備費や整理後の利用価値の増進は、この計算の考慮にないんです。区画整理事業自体は、普通１平米あたり４万円程度の整備費が掛かることになりますが、土地の価値として約２倍程度に不動産的な価値が上がるという前提で事業が成り立っています。
しかし、この時価の評価額が妥当かどうかは、大変怪しくて、単純に計算すると「２５．４億円÷１５．３ｈａ＝１６６００円／�屐廚箸覆蠅泙后�たとえ調整区域の田んぼであったとしても平米１万６千円は、安すぎるのではないかと思っています。ちゃんと埋め立てをして区画を作れば、まっとうな値段で土地分譲できるのであって、その前の未造成の段階で処分することを前提にしたとしてもおかしい価格でしょう。
どのような鑑定でどのような計算であの時価になったのか、実際のところは分かりませんが、調停を前にして赤字であることを際だたせるための策略ではないかと個人的に思っています。公社が破綻する理由は、流山市の区画整理のせいでもあり、これまでの経営のツケが回っているだけではないということを言いたいのかもしれません。また、銀行の債務を帳消しにするには、赤字幅が大きいほが有利に働くとの考えもあるかもしれません。
もしそうだとしても公社だけが貧乏くじを引いているわけではなく、公団や県、市の区画整理は、持ちこたえているのですから、まずい言い訳に過ぎないのではないでしょうか。
以上、個人的な見解に基づく解説でした。
投稿者 spock : February 5, 2004 01:41 AM | トラックバック